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Contrat Bail:
Le contrat de bail
Le bail est un contrat par lequel une personne, appelée bailleur, s'oblige à faire jouir une autre personne, appelée preneur, pendant un temps déterminé d'une chose, moyennant un prix déterminé (le loyer) que l'autre partie s'oblige à lui payer.
Alors qu'on peut louer soit par écrit, soit verbalement, il est toutefois recommandé de rédiger un bail par écrit, afin que le contrat de bail puisse servir de preuve des obligations convenues entre parties.
Les obligations du bailleur sont :
- délivrer la chose en bon état locatif ;
- entretenir la chose ;
- garantir le preneur contre les vices cachés et les troubles de nature à nuire à la jouissance paisible de la chose.
Délivrer la chose en bon état locatif
Le bailleur est tenu de délivrer la chose au preneur en bon état et avec tous ses accessoires pour la période convenue, de façon à procurer au preneur la jouissance de cette chose.
Le bailleur a le droit de faire établir, en début du bail ainsi qu'à la fin du bail, un constat des lieux, soit sous seing privé, soit par acte d'huissier.
Ce constat servira, en cas de litige entre les parties au sujet de l'état des lieux, à prouver cet état des lieux en début ou à la fin du bail.
Entretenir la chose
Le bailleur est tenu pendant la durée du bail à faire les réparations nécessaires pour conserver pendant toute la durée du bail au preneur l'usage de la chose pour lequel elle a été louée. Le bailleur est responsable des grosses réparations : toiture, plafonds, chaudière… .
Garantir le preneur contre les vices cachés et les troubles de jouissance
Le bailleur doit garantir le preneur contre les vices cachés de la chose et contre les troubles de nature à nuire à la jouissance paisible de la chose pendant la durée du bail. Ces troubles peuvent provenir soit du fait du bailleur, soit du fait des tiers.
Il y a vices cachés de la chose quand la chose est impropre à l'usage auquel elle est destinée (ex. la maison louée est anormalement humide).
Les obligations du preneur sont celles de :
- payer le loyer ;
- user de la chose en tant que bon père de famille ;
- faire les réparations locatives ;
- restituer les lieux à la fin du bail.
Paiement ponctuel du loyer
Le preneur doit payer le loyer convenu entre parties aux échéances convenues. En cas de non-paiement des loyers par le preneur, le bailleur a un droit de gage sur tous les meubles garnissant les lieux loués, c'est ce qu'on appelle le privilège du bailleur.
User de la chose en bon père de famille et suivant sa destination
Ceci signifie que le locataire doit user de la chose en homme soigneux et diligent, c'est-à-dire sans la dégrader et en respectant les dispositions réglementaires incombant normalement à l'occupant d'un immeuble.
Le preneur doit, en outre, user de la chose suivant la destination convenue.
Faire les réparations locatives
Le preneur est responsable des dégradations dues à un mauvais usage de la chose à l'exception toutefois des dommages causés par vétusté ou force majeure.
Obligation de restituer les lieux à la fin du bail
Le preneur doit, à la fin du bail, restituer la chose louée dans l'état dans lequel il l'a reçue au début du bail. Pour éviter des problèmes à l'échéance du bail, il est utile d'établir un état des lieux contradictoire le jour de l'entrée en jouissance des lieux loués.
Si aucun état des lieux n'a été dressé contradictoirement entre parties, au début du bail, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée en bon état.
Sanctions en cas de non-respect des obligations du contrat
Au cas où l'une des parties au contrat n'exécute pas une de ses obligations découlant du contrat, l'autre partie peut demander en justice la résiliation du bail et éventuellement des dommages et intérêts en cas de préjudice pour l'autre partie, du fait de la non-exécution de l'obligation.
L'état des lieux
Un "état des lieux" est un écrit dressé "contradictoirement" (ensemble) par le propriétaire et le locataire lors de l'aménagement ou du déménagement. On décrit dans quel état se trouve l'immeuble, les pièces, les sols, murs et plafonds, les installations sanitaires, les fenêtres... On y mentionne tout défaut : des trous dans des murs, les papiers-peints usés, les fissures dans un lavabo , des tâches sur le parquet, etc.
Un tel état des lieux est très important pour protéger les deux parties : le propriétaire pourra plus facilement prouver les dégradations survenues après ce "constat " du fait de son locataire ; ce dernier par contre peut se prémunir contre des demandes abusives lors de son déménagement alors qu'il peut prouver que telle tâche ou telle fissure existait déjà.
A défaut d'état des lieux, le juge doit partir du principe que les lieux étaient dans un état impeccable lorsque le locataire a aménagé.
Il faut de nouveau faire un "état des lieux" lorsque le locataire quitte les lieux : c'est en comparant le premier au deuxième qu'on constatera les dégradations desquelles le locataire doit répondre.
Pour en savoir plus :
http://www.cdm.lu
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